Sécurisation d'un prêt pour l'acquisition pratique, Expansion et fusion dans Today & rsquo; Market
crédit de La crise du crédit , avec les banques maintenant moins disposées à prêter à l'autre, a redéfini les règles du jeu. Les normes sont de retour. Fini le temps de savoir il y a un prêt là-bas pour presque toutes les situations de crédit. Finie l'époque des prêts 'NINJA /Non Doc' - pas de revenu, pas de travail, pas d'actifs. Il est un peu étonnant pour un tel prêt jamais existé, vraiment. Mais non, il n'a pas devenu impossible d'obtenir un prêt. Vous aurez juste de faire des emplettes à puce, et mettre à profit les services d'un prêt advisor.Today commercial expérimenté, vous aurez besoin d'un FICO (Fair Isaac Corp.) score qui vous qualifie pour le premier ou les directives de souscription de prêts "classiques" - et un trésorerie importante acompte de 20% ou plus. Oui, 100% de financement est toujours disponible, avec le vendeur "tenant le 2ème" sur le montant que vous avez versé. Compte tenu des défis de prêt d'aujourd'hui, vous trouverez plus de vendeurs prêts à participer à ces types de transactions.With toutes les turbulences et d'incertitude, les banques traditionnelles et les institutions de prêt ne peut toujours pas se comparer à la pléthore de termes novateurs et souples et prêts structuration encore offerts par les prêteurs commerciaux pour ceux qui ont de bons scores FICO. Mais, gardez à l'esprit que les prêts commerciaux est très différent de celui des prêts personnels et résidentiel, donc ne pas aller dans une demande de prêt commercial armé d'informations sur les tarifs et les frais résidentiels actuels. Vous ne serez déçu. les pointages de crédit personnels (FICO) des directeurs va grandement influer sur les tarifs, les modalités et conditions disponibles. scores FICO permettront de déterminer si les fonds traditionnels de prêts commerciaux sont une option, ou si une, solution temporaire "hard-argent» avec refinancement sur la route pourrait être votre meilleure solution pour l'instant. Contrairement résidentiel crédit immobilier, qui se concentre principalement sur le crédit de l'emprunteur, les prêteurs commerciaux se concentrent également sur l'immobilier physique - en particulier, les revenus produits par les biens immobiliers et /ou le revenu produit par l'entreprise (pratique) logé à l'intérieur. Vous avez généralement besoin de plus de liquidités ou de capitaux propres à l'avant pour un prêt commercial, comme la plupart des prêteurs commerciaux seront plafonner leur LTV (Loan to Value) taux à 75% - 80% ces days.You peuvent faire face à des exigences de score FICO plus strictes avec les prêteurs commerciaux, mais ils sont intrinsèquement mieux pour vous fournir l'argent dont vous avez besoin rapidement pour éviter la perte d'une chance. Les prêteurs commerciaux aussi mieux comprendre les affaires, et avec l'aide de votre conseiller en prêts commerciaux, qui vous trouver la meilleure offre disponible, et qui va travailler directement avec le représentant du prêteur en votre nom, peuvent appliquer ces connaissances directement à la structure de votre prêt paramètres .Plusieurs dans votre dossier de crédit, y compris la durée de l'histoire de crédit, le nombre de comptes ouverts et leurs soldes, ratio dette /revenu, les antécédents de paiement de la dette existante et précédente, les prêts hypothécaires et d'autres documents publics sont utilisés pour produire votre score individuel de FICO. La clé pour utiliser votre score à votre avantage est d'examiner et d'assister à toute information potentiellement préjudiciable à laquelle votre prêteur aura accès. Votre conseiller personnel de prêt commercial peut vous aider dans ce processus, la recherche et assurer la meilleure option disponible pour les scores you.FICO de prêt sont basés sur les cinq principales catégories d'informations de crédit. Ce sont, par ordre d'importance: · paiements tardifs, délinquances et Faillites · Encours de la dette · Durée de l'Histoire de crédit · Applications récentes et actuelles de crédit (y compris toutes les demandes de crédit autres que ceux qui vous sont personnelles) · Type (s) de crédit Actuellement Utilisezlesboutons de nombreux facteurs, compilé, déterminer votre score FICO - un nombre à 3 chiffres (350-850), qui vous place dans l'une des trois catégories de risque de défaut; Prime (classique), sous-Prime et Shafted Prime / conventionnel Avec un score FICO de 680 et au-dessus, vous êtes un emprunteur «prime» -. Le risque le plus faible et le plus élevé de la demande par les prêteurs. Vous aurez aucun problème à obtenir un étayé, prêt commercial "classique". Vous aurez les meilleurs tarifs, les modalités et les options de prêt de structuration disponibles. Prêteurs "Hard-argent" vous aimeront, et ne devrait pas être réduit comme une option viable pour la restauration rapide, les prêts à court terme. Vous aurez besoin d'un conseiller en prêt commercial, avec des connexions aux piscines légitimes dur d'argent, pour vous aider à sécuriser cette option. Sub-Prime Avec un score FICO entre 560 et 680, vous êtes un «sub-prime ' emprunteur - un risque légèrement plus élevé. Si vous pouvez obtenir un prêt commercial d'aujourd'hui, vous devrez payer un taux d'intérêt beaucoup plus élevé. Les termes et prêt options de structuration disponibles pour vous seront limitées par comparaison. Shafted Avant la crise du crédit, avec un score FICO de 560 ou au-dessous, vous étiez considéré comme un emprunteur «shaft». Vous étiez considéré à haut risque et la capacité d'obtenir le prêt a été extrêmement difficile, mais pas nécessairement impossible. Aujourd'hui, vous ne serez pas obtenir une circonstance loan.The commerciale (s) qui a abouti à votre faible score de FICO ont aucun mérite aux yeux des prêteurs potentiels. Avant la crise du crédit, si vous pouviez obtenir des prêts, vous aviez besoin de fonds importante ou de capitaux propres (jusqu'à 40% ou plus), payé les taux les plus élevés et avaient peu ou pas d'options concernant les termes et structuring.'Hard-argent »est devenu une option viable pour beaucoup dans cette catégorie, ce qui oblige souvent les directeurs de passer du temps nettoyer leur crédit sur une période planifiée et refinancement pour de meilleures conditions et des taux bas de la line.That dit, "hard-argent 'est pas une solution pour le shaft emprunteur seulement. En effet, dur-argent est une option viable dans de nombreuses situations, surtout quand une fermeture rapide est en ordre, comme dans le cas d'une opportunité qui pourrait manquer en raison de la nature plus lente des prêts commerciaux traditionnels. Travailler Votre FICO Note . Obtenir des copies de vos rapports de crédit des trois principaux bureaux de crédit * (Equifax, Experian et TransUnion). Tout autre fournisseur d'un pointage de crédit est une perte de temps, libre ou non. Aucun prêteur regarde quoi que ce soit, mais un «tri-fusion», compilé des trois inexactitudes de bureaus.Determine susmentionnées et les mettre au défi le créancier et chacun des trois bureaux de crédit par écrit, accusé de réception certifié. Rattrapez ou rembourser la dette existante en matière de collecte (cartes de crédit majeur et des grands magasins, prêts à tempérament, etc.), à moins que vous les contestez (par écrit). Réduire les soldes sur les lignes de crédit actuelles, si possible, à moins de 30% du crédit disponible. Effectuer tous les paiements à temps sans faute, de crédit ici on.Address délinquant. Les prêteurs examineront "récence, la fréquence et la gravité" de vos paiements en retard, dans cet ordre. C'est là une lettre d'explication (au prêteur) en ce qui concerne la raison pour laquelle vos paiements étaient en retard peut effectivement être bénéfique - mais seulement si les raisons sont, à leur avis, raisonnable. Enfin (et ce qui est essentiel), pas acquérir de nouvelles dettes de toute nature (y compris la co-signature pour les autres ou de nouvelles lignes ou des cartes de crédit) jusqu'à ce que votre prêt a été fermé /installés. Sinon, les calculs techniques des ratios d'endettement /revenu commencent à nouveau, et vous faites face à la possibilité de retards ainsi que tous les nouveaux tarifs, les modalités et prêt structurant. Dans le processus de prise ferme, prêteurs commerciaux prennent en considération les revenus, revenu potentiel (ce qui peut être une considération viable), la valeur nette personnelle, y compris le ratio dette /revenu de différents rapports, et le score FICO de chaque directeur. En outre, ils considèrent que le score FICO et divers rapports de l'entreprise (la pratique) elle-même et le type particulier de prêt pour lequel les directeurs appliquent. Les dettes en recouvrement, les jugements, les faillites, les privilèges, les pièces jointes des salaires et des procédures de litiges actuels de nature personnelle ou professionnelle sont également considérés. Les raisons de ces circonstances ne sont d'aucun mérite dans le processus. les litiges actuels (que vous devez divulguer en détail) est un énorme problème pour de nombreux professionnels médicaux et dentaires qui cherchent des prêts de toute nature, à la fois comme la bataille et le résultat peut grandement affecter votre stabilité financière actuelle et future. Les «Quatre C »de souscription de crédit commercial Il est un travail de preneurs fermes pour évaluer votre capacité à rembourser (ou la probabilité de défaut sur) le prêt. Ainsi, les prêteurs examinent quatre domaines de l'histoire de la pratique et de la situation financière ainsi que celle des directeurs d'école. Capacité capacité est définie comme la capacité de votre pratique pour répondre aux obligations financières actuelles (penser crédit pour la pratique existante et situation financière /relations avec les fournisseurs, les fournisseurs, etc.), et probabilité de remboursement réussie du prêt. Les prêteurs commerciaux tiendront compte des revenus, des flux de trésorerie de la pratique (de nombreux prêteurs exigent un flux de trésorerie qui est 1,25 fois le coût total de la dette totale et attendue de l'entreprise), et les rapports personnels et de crédit de l'entreprise. Crédit (FICO) les questions de crédit nécessitent la souscripteur du prêteur (le décideur) de porter un jugement prudent sur les principes et l'entreprise (la pratique) dans son ensemble. Qu'est-ce que revient à l'histoire est personnelle et d'affaires de crédit, y compris les faillites, saisies, etc., et montrant le prêteur potentiel que le vôtre est une entreprise commerciale sérieuse. Comment est-ce que tu fais ça? Nettoyer votre crédit autant que possible avant d'appliquer. Présenter un plan d'affaires bien écrit détaillé (votre conseiller en prêts commerciaux peut fournir pour vous pour une taxe, ou saura quelqu'un qui peut). Soyez réactif et efficace à l'égard de toute demande d'information à partir de votre prêteur potentiel Capital Lorsque vous pensez à la capitale, pensez «garantie» -. Les revenus générés par votre pratique. Il est ce que vous risquez, si vous default.Commercial Lenders réviserez vos rapports personnels et de crédit d'entreprise, ainsi que vos bilans pour déterminer votre capital pratique. En plus de scruter la façon dont vous gérez le crédit actuelle et précédente et la valeur de vos actifs, les prêteurs commerciaux calculeront ratios pour votre pratique et de les comparer aux rapports des pratiques similaires -. Tous au nom de déterminer votre risque Collateral pour réduire votre évaluation des risques, vous aurez à offrir des garanties (actifs en gage), ce qui pourrait inclure des biens immobiliers, y compris votre résidence principale. Sachez ce que vous la mise en gage de garantie. Savoir ce que cela vaut la peine. Ne présumez pas votre courtier (qui vous a dit votre maison ne fera pas partie de la garantie) est correcte. Il ne fait prêt. Le prêteur est. Le prêteur et le prêteur seul prévoit la garantie, et il peut être différent pour chaque emprunteur en fonction des antécédents de crédit, les finances actuelles et des affaires plan.Read les petits caractères de chaque page à la clôture, avant de le signer. Lisez votre formulaire de UCC1 à la clôture - pas quand vous rentrer à la maison parce que dans les prêts commerciaux, à la différence des prêts hypothécaires résidentiels, vous ai pas le droit de résiliation. Les prêts commerciaux sont absolument faire des affaires. Investir dans un bien écrit plan d'affaires . Analyse de la gestion par la souscription comprend divers facteurs; l'expérience des directeurs dans la spécialité, la valeur marchande de votre spécialité et le plan d'affaires. La gamme moyenne pour un plan d'affaires professionnel (préparé selon les spécifications bancaires typiques) est de 5000 $ à 10000 $. Beaucoup de conseillers de prêts commerciaux, venu de la banque, sont capables de produire un tel plan pour vous, ou vous pouvez demander de votre société de conseil en pratique. Il est l'argent bien dépensé si votre prêteur exige un plan d'affaires. Principaux ratios · LTV ou prêt à la valeur o ratio LTV est égal au montant du prêt pour lequel vous postulez divisé par le marché (évalué) valeur de la propriété. Sur le marché du crédit d'aujourd'hui, attendre et LTV plafond de 75%, et si vous trouvez plus, être très, très reconnaissants. · Ratio dette personnelle o Le ratio de la dette personnelle est la dette mensuelle d'un des directeurs divisé par mensuel brut le revenu, bien que les assureurs commerciaux sont plus intéressés par les produits et charges de la propriété et l'entreprise logé dans. · le D /E ou Ratio d'équité o Ce ratio mesure le montant de la dette de votre pratique a, par rapport à ce qui a été investi dans la pratique. La dette devrait inclure le montant du prêt pour lequel vous êtes actuellement une demande. Votre équité indique tout le capital investi et des bénéfices non répartis (non distribués) dans la pratique. En règle générale, une dette ??? à ??? ratio de fonds propres de 1,0 ou plus indique votre pratique a maximisé son «emprunt capacity.o Le D /E représente les proportions de l'équité et de la dette pour financer les actifs de votre pratique. Il est égal au total du passif divisé par les capitaux propres (tiré de votre entreprise des états financiers). · DSCR ou Ratio de couverture du service de la dette o Le ratio DSCR est égal au revenu net d'exploitation (revenu brut moins les frais) divisé par le service de la dette . En bref, DSCR fait référence à la capacité de la propriété de se maintenir à partir du revenu net produit par l'entreprise (pratique) logé à l'intérieur. La plupart des souscripteurs de prêts commerciaux ont besoin d'un minimum de DSCR 1.20x.When tout est dit et fait, prévoient de conclure un prêt commercial d'environ 30 jours ou plus à partir de la date d'engagement. Le temps qu'il faut pour obtenir un engagement est la plupart du temps à vous. Il peut être fait dans une affaire de quelques jours si vous fournissez exactement ce qui a été demandé de vous la première fois. Attendez-vous à remettre beaucoup d'informations, et s'attendre à répondre à beaucoup de questions sur les informations que vous fournissez. Alors attendez de répondre plus. Cela aide votre conseiller en prêt commercial mieux comprendre vos objectifs particuliers, la situation financière et de mieux placer votre prêt avec le prêteur et le prêt le programme le plus prudent disponible. * Il y a trois principaux bureaux de crédit aux États-Unis Chacun peut avoir des informations légèrement différentes dans votre fichier, alors assurez-vous de demander une copie de votre rapport de crédit de chacun sur une base régulière. Examinez attentivement les rapports pour identifier les erreurs et les écarts. Promptement les signaler au bureau et le créancier en particulier, par écrit. Selon la loi, les bureaux doivent répondre à votre demande dans les 30 days.EQUIFAX: 800. 685.1111EXPERIAN: 800.422.4879TRANS UNION: 800. 888,4213
