Êtes-vous payer pour l'espace Phantom? Certains propriétaires sont sur-charge des dentistes pour des images plus carré que le locataire a fait.
Ceci est une anomalie courante dans l'industrie de la location commerciale. locataires dentaires font confiance souvent la superficie déclarée de leurs locaux loués. Toutefois, si ce chiffre a été accidentellement rapporté par le propriétaire ou rapporté par un gestionnaire immobilier lointain qui n'a jamais même vu le site, le montant de la superficie déclarée peut facilement se tromper. Le résultat final est que les locataires dentaires paient inutilement une augmentation de loyer, en fonction de leur superficie incorrecte ... est-il pas mieux de garder cet argent dans votre poche que de payer à votre propriétaire?
Pour expliquer plus loin ... je dînais un soir avec un client. Elle a partagé qu'elle avait récemment déménagé dans un nouveau bureau de 4400 pieds carrés. Elle a poursuivi en expliquant comment spacieuse, belle et confortable bureau était. Quand je lui ai demandé si elle avait déjà vérifié la superficie, elle a dit «non». Pourquoi était-ce nécessaire? Après tout, ce fut la superficie totale indiquée sur son contrat de location. Il m'a fallu plusieurs semaines pour la convaincre de me laisser mesurer l'espace pour déterminer si elle a été réellement obtenir les 4.400 pieds carrés que le propriétaire a sa charge pour.
Enfin, elle a accepté. Lorsque nous avons terminé la mesure des locaux, l'espace mesuré était de 800 pieds carrés courte. Dans le secteur de l'immobilier, nous nous référons à ce que "l'espace fantôme» où le locataire paie plus que nécessaire pour l'espace qui n'existe pas. Et, dans ce cas, mon client payait plus de 50.000 $ de plus (pour sa durée de location entière) qu'elle avait besoin de l'espace qu'elle n'a pas eu. Nous avons approché le propriétaire et corrigé le problème - à la fois pour le passé et l'avenir. Le locataire a été remboursé pour ses paiements excédentaires précédents et a continué à payer un taux ajusté.
Même la plus petite quantité d'espace fantôme peut pousser à être assez grande que les taux de location et d'entretien Espace commun (CAM) accuse augmentation au fil du temps. A titre d'exemple, nous avons constaté qu'un client précédent avait un écart de seulement 27 pieds carrés. Bien que cela ne semble pas beaucoup, cette unité spécifique a été situé dans un centre-ville Premier centre commercial avec un loyer élevé. Lorsque cela est venu à notre attention, il était de sept ans dans la durée du bail du locataire et le propriétaire avait recueilli 20 000 $ de plus que ce qui était légitimement dû. Encore une fois, cela est venu à une conclusion satisfaisante avec le locataire étant remboursé.
Encore un autre exemple est notre comptable pour The Coach Lease qui a consenti à avoir son espace mesuré aussi bien. Nous avons confirmé l'espace réellement mesurée moins rapporté et négocié pour le propriétaire de rembourser notre comptable 3500.00 $ et assuré le problème a été corrigé pour les futurs paiements de location. Pour notre comptable, ce fut une agréable surprise.
Encore un autre problème pour les locataires dentaires à considérer est la façon dont l'espace fantôme peut les affecter à plusieurs reprises. Comprendre que chaque locataire paie deux loyers - le loyer de base (qui est négociable), ainsi que les frais d'entretien dans les parties communes (CAM). les coûts CAM couvrent les charges sur les biens d'entretien qui profite à tous les locataires (par exemple: l'enlèvement des ordures, les taxes foncières et l'entretien des bâtiments) et sont facturés proportionnellement. Par conséquent, si un locataire occupe 1800 pieds carrés, alors il /elle est responsable des frais de CAM sur cette zone ainsi. Si ce locataire a été injustement payer pour l'espace fantôme, il /elle devra également payer à tort trop pour les frais de CAM.
Ces écarts de superficie en pieds carrés sont très commun pour les propriétaires d'entreprises (en particulier, ceux de crédit-bail de détail et de bureau espace). Dans mon expérience, de nombreuses divergences sont négligents, pas nécessairement frauduleux. Ceci est une petite consolation que le locataire reste surchargé. Lorsque le propriétaire reçoit le loyer à 107% d'un bâtiment, il va de soi que le propriétaire aurait dû interroger la façon dont il /elle pourrait obtenir plus de 100% du loyer de ce bâtiment.
Il est jamais trop tôt ou trop tard pour avoir votre espace professionnellement mesurée. Presque tous les contrats de location indiqueront quelle norme de mesure que le locateur a utilisé pour déterminer la zone de vos locaux. Tout comme il existe différents semblables - encore légèrement différente - recettes pour un gâteau de chocolat allemand, il existe plusieurs normes de l'industrie différentes pour mesurer l'espace commercial.
Si vous avez été en prenant la parole du propriétaire pour la mesure de vos locaux commerciaux, vous pourriez être surpayer sensiblement sur un, ou plus, de vos sites. Vous pouvez être présenté avec une "certification mesure". Ne prenez pas cette certification à la valeur nominale. La plupart des endroits où nous avons trouvé des anomalies ont été "vérifiées" aussi précis, mais, en fait, ont été mesurés de manière incorrecte. Parfois, les écarts ne sont que 30 - 40 pieds carrés; cependant, ceux-ci peuvent aussi être des centaines de pieds carrés au large - surtout si l'espace loué est significative de la taille.
Sur une note liée, je vient de parler à un dentiste avant d'écrire cet article. Il avait fait une offre de location pour une superficie de 2000 pieds carrés d'un immeuble qui était encore en construction. Lorsque la poussière est retombée, cela avait grimpé à près de 2400 pieds carrés, soufflant ainsi son budget de location hors de l'eau. Mon conseil est que, lorsque vous êtes en train de négocier un bail pour un espace qui ne sont pas entièrement donnés à bail et mesurable à l'avance, vous devez limiter l'augmentation maximale ou la diminution qui sera permise sur la zone de l'emplacement. Cette restriction ou condition doit apparaître à la fois dans l'offre à la location et le contrat de location classique.
Comme vous pouvez le voir, l'espace fantôme est un concept simple et peut être tout simplement évité. Personne ne peut déterminer la taille exacte d'une zone à l'oeil nu seul. Ne devrait pas non locataire toujours faire confiance à ce qui est indiqué sur son /son contrat de location. Mesure de l'espace peut fournir la tranquillité d'esprit et peut vous faire économiser des milliers de dollars ... en tant que locataire dentaire, est-ce pas intéressant de regarder dans? DPM